主讲：胡冬梅老师
【课程背景】
目前，全国城投公司整体资产规模已超65万亿元，但公益性资产占比高、收益率低，ROE中位数仅1.1%，急需从“融资端”转向“运营端”。2024年国务院下发《关于金融支持融资平台债务风险化解的指导意见》，要求2027年前完成“存量资产盘活+债务结构优化”，并首次把REITs、ABS、债转股等工具写入考核指标。
境内净融资连续两年负增长，境外美元债利率飙升至8%以上，传统借新还旧模式难以为继。十五五规划明确“以资产经营收益弥补财政缺口”，城投必须从“建设商”升级为“资产管理商”。
基于存量时代城投公司整体资产规模情况及近年出台的政策提及相关指标倒逼、境内融资市场收缩，不不得不实施经营管理转型，本课程致力于介绍相关转型管理方法及内容。
【课程收益】
建立“租前-租中-租后”资产运营风控体系
学会用资产经营收益覆盖融资成本
掌握“资源-资产-资本-资金”四资循环模型
学会资产管理及运营5大主流模式及其适用边界与操作流程
掌握非标债务压降、债务期限安排、AMC折价收购谈判要点
掌握产业/商业资产证券化合规改造全周期操作要点
学会运用“合规改造-产品设计-扩募退出”扩募路演模板
重视风险管控，避免“重盘活、轻运营”二次沉淀
【课程对象】
省/市/区县城投集团、城建集团、交投集团、水务集团、轨道交通集团高管与资管、财务、资本运营条线负责人；政府授权的资产管理公司、数据运营公司、园区开发公司资产管理人员；
银行理财子、券商资管、保险资管、公募基金REITs团队；
产业与投资机构持有型商业地产、产业园区、物流仓储、保障性租赁住房、新能源基础设施等资产方的投拓与资管负责人；
【课程时长】1天（6小时/天）
【课程大纲】
一、城投公司资产管理及运营面临的困境
1、债务余震未消
2、角色转型困境
3、融资全面收缩
4、资产盘活瓶颈
二、城投转型的三大核心抓手
1、资产重构
1）剥离公益性资产
2）注入经营性资源
2、资本循环
1）构建“资源-资产-资本-资金”闭环
2）REITs与CMBS双轮驱动
3、政企协同
1）争取专项债、资本金注入
2）建立“政府信用”向“市场信用”的转化机制
三、国有企业不良资产盘活的路径模式
1、资产盘活模式
1）REITs
2）资产证券化
3）债转股
4）私募基金
2、各资产盘活适用场景
1）基础设施（园区、市政）
2）商业地产、应收账款
3）高负债但具备经营潜力的企业
4）低效土地、闲置资产
3、资产盘活模式下的核心工具
1）公募REITs扩募、收益权证券化
2）CMBS、ABS（以未来现金流为偿付）
3）资产管理公司阶段性持股、企业重组
4）政府主导专项基金
4、案例参考
——广州国资集团“基金+产业+项目”闭环
——某AMC通过债转股盘活能源企业
——中航资产“壹资产”平台整合产业链
四、'资源-资产-资本-资金'四资循环模型
1、四个关键词'资源-资产-资本-资金'解析
2、三次转化
1）资源→资产
（1）关键动作
（2）典型风险
2）资产→资本
（1）关键动作
（2）工具
3）资本→资金
（1）关键动作
（2）典型风险
3、两条底线
1）现金流底线
2）合规底线
4、一个公式
——四资循环效率=(当期回收现金-当期兑付本息)/初始资产账面值
五、城投公司债务性资产的破局策略
1、债务重组
——通过“债务置换+展期”拉长周期
2、资产变现
3、特许经营权
4、商业地产抵押
5、风险隔离
——组建国资平台剥离不良债务
——设立风险准备金应对非标违约
——引入战投混改
六、产业及商业资产证券化实施路径
1、证券化实施步骤
1）资产筛选
2）合规改造
3）产品设计
4）退出机制
2、证券化实施操作要点
1）选择收益稳定、权属清晰的资产
2）剥离公益性资产，装入SPV
3）优先选择CMBS（门槛低）或公募REITs（流动性高）
4）通过二级市场交易或扩募实现资本循环
七、需加快处置的资产及路径
1、资产类型
1）闲置土地
2）公益性房产
3）僵尸企业股权
4）非标债权高成本
2、处置紧迫性
1）变现难、维护成本高
2）无收益、拖累现金流
3）占用资源、无回报
4）短期偿债压力
3、处置方式典型案例
1）协议转让+产业导入
2）政府回购转为保障房或置换为经营性资产
3）委托专业机构处置
4）债转股或折价出售给AMC
